Nhà phố thương mại ế ẩm

Ông Phương (quận 3, TP HCM) cho biết năm 2020 mua một căn nhà phố thương mại (hay shophouse, căn hộ kinh doanh) tại khu đô thị trên đường Song Hành, quận 2 (cũ) giá 15 tỷ đồng, trong đó vốn tự có chỉ 5 tỷ, còn lại là đi vay ngân hàng được ân hạn lãi suất 2 năm. Từ cuối năm 2022 khi hết ưu đãi, mỗi tháng ông phải đóng gốc và lãi gần 180 triệu đồng.

Tính toán ban đầu của ông là chờ giá tăng sẽ nhượng lại, trong thời gian đó khai thác cho thuê để gánh phần nào lãi vay. Nhưng thực tế, dự án không có bao nhiêu dân về sống nên thời gian bỏ trống nhiều hơn có khách thuê. Dòng tiền thu từ cho thuê nhà không đủ để đóng 1/3 tiền lãi ngân hàng. Gánh lãi cao, nhà đầu tư này phải bán cắt lỗ còn 11 tỷ đồng, nhưng mãi không bán được.

Trong khi đó, Khoa, môi giới nhà thấp tầng, cũng đang chào bán căn shophouse khối đế chung cư diện tích 60 m2 tại một dự án ở quận 9 (cũ) với giá 7,5 tỷ đồng còn thương lượng. Shophouse này hiện cho một cửa hàng bán giày thuê giá 11 triệu đồng mỗi tháng, nhưng tiền thu không đủ trả lãi ngân hàng nên chủ nhà phải bán lại. Mức giá này giảm 700 triệu đồng so với giá rao cuối năm ngoái, nhưng vẫn khó bán.

“Để kiếm được khách tiềm năng, tôi phải đăng tin là bán nhà đẹp tầng trệt. Nhưng khi khách vào hỏi biết là bán shophouse đều dạt ra hết”, Khoa nói. Theo anh này, giá shophouse không rẻ trong khi ở không được mà kinh doanh không tốt là xem như mất hết giá trị. Vậy nên tệp khách hàng loại hình này không nhiều như nhà riêng, nhà phố hay thậm chí là đất nền.

Một nhà đầu tư đang cần bán lại căn shophouse khu vực Vành đai 2 (TP Thủ Đức), cho biết chịu mất 30% vốn ban đầu chỉ mong thoát khỏi khoản đầu tư này. Ông cho biết shophouse bán ra rất khó vì một khu đô thị có rất nhiều sản phẩm giống nhau, khi nhận nhà phải đợi hai, ba năm mới có sổ nên người mua sau không thể vay và họ sợ số tiền lớn vậy mà chỉ có hợp đồng mua bán. Ngay với những căn đã ra sổ, nếu khai thác kinh doanh kém, bán lại cũng bị mất giá rất nhiều vì không ai mua để ở.

Theo tìm hiểu của VnExpress cho thấy 2 năm qua, thị trường cho thuê nhà phố thương mại ảm đạm khiến nhiều chủ nhà chọn cách sang tay. Tại khu Thủ Thiêm, một dự án nhà phố thương mại có giá 60-80 tỷ đồng một căn, cho thuê giá chỉ tầm 90-120 triệu đồng một tháng nhưng rất nhiều hàng ế.

Một đơn vị môi giới nhà thấp tầng cho biết giỏ hàng cần sang nhượng tại dự án này hiện có 21 căn, chủ nhà bán lại với giá gốc, chấp nhận thương lượng nhưng ít khách mua. “Nhiều nhà đầu tư shophouse hiện phải bán lỗ 20-30% vì áp lực sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số người đang nỗ lực tìm khách thuê, song giai đoạn này cũng không thuận lợi, đặc biệt ở những khu đô thị mới hình thành, mật độ cư dân còn thấp” đơn vị này cho hay.

Tương tự, một dự án shophouse trên trục đường Cát Lái có giá bán sơ cấp 18-25 tỷ đồng một căn, giá thuê vỏn vẹn 18-55 triệu đồng một tháng cũng bỏ trống hàng loạt. Cả dãy shophouse nối dài chỉ lác đác một vài căn được khai thác, còn lại lâm cảnh đìu hiu. Nhiều căn chủ nhà đã ký gửi đơn vị môi giới bán lại cả năm nay không tìm được khách mua, dù chấp nhận giảm giá 15-20%.

Hay khu Nam, nhà phố thương mại trên trục đường khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Nguyễn Lương Bằng, Nguyễn Văn Linh… giá từ 10-30 tỷ đồng cũng rao bán, cho thuê nhiều nhưng theo môi giới, rất khó thoát hàng do các tài sản mua vào giá trị cao, kinh doanh cho thuê không tốt nên bán cắt lỗ ít người mua.

Bàn về yếu tố khiến nhà phố thương mại “thất sủng”, giới chuyên gia cho rằng việc chi phí đầu tư cao nhưng khai thác kinh doanh kém khiến loại hình này mất dần giá trị. Theo Savills Việt Nam, những năm qua giá bán nhà phố thương mại tăng khá nhanh. Năm 2017, giá bán sơ cấp shophouse tại TP HCM trung bình là 55 triệu đồng mỗi m2 đất. Cuối năm 2018, giá được đẩy lên 120 triệu đồng mỗi m2 đất, tăng 2,2 lần so với năm 2017. Duy trì đà tăng liên tục giai đoạn 2019 – 2021 và hiện tại giá bán shophouse khu Đông ở ngưỡng trên dưới 250 triệu đồng mỗi m2 đất. Tuy vậy, giá thuê loại hình này không tăng tích cực, thậm chí còn suy giảm do kinh tế khó khăn. Tỷ lệ cho thuê shophouse ế ẩm tăng cao trong năm qua.

Còn theo Cushman & Wakefield, với những nhà phố thương mại triển khai từ 2017 – 2018, giá thứ cấp hiện đã tăng ít nhất gấp đôi. Khả năng tăng giá của phân khúc này giai đoạn cao điểm sốt đất trước 2022 có lúc lên đến 200-300%. Tuy nhiên khi đi vào vận hành, lợi nhuận khai thác cho thuê của nhà phố thương mại lại rất thấp. Tỷ suất lợi nhuận thực tế chỉ đạt 1-1,5%. Chỉ một số ít khu vực sầm uất hơn, hiệu suất khai thác shophouse đạt 2-3% trên tổng giá trị tài sản.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng nhiều người mua ngay từ đầu đã xác định sai hướng đi thị trường này, sai mục tiêu khai thác của shophouse dẫn đến không thể đạt được kỳ vọng ban đầu.

Nhà phố thương mại bản chất không chỉ là nhà phố mà còn thêm yếu tố “thương mại”. Nhưng nhiều người mua loại hình này chỉ để nắm giữ tài sản và khả năng tăng giá lâu dài. Bản thân chủ đầu tư cũng dựa trên nhu cầu này mà phát triển dự án, nên họ chỉ chăm xây và quảng bá mạnh lúc bán hàng, còn các vấn đề về phát triển khách thuê, quản lý vận hành sao để duy trì hoạt động thương mại lại ít được để tâm. Nhưng thực tế một khi sản phẩm này mất đi yếu tố thương mại, giá trị có khi không bằng so với nhà phố, biệt thự liền kề.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam, sai lầm trong định hướng phát triển và thiếu sự kết nối giữa chủ đầu tư, chủ nhà và người đi thuê khiến tiềm năng của shophouse không được khai thác, mất dần giá trị trên thị trường.

Những năm qua, việc phát triển nhà phố thương mại Việt Nam vẫn chủ yếu theo mô hình chủ đầu tư xây xong rồi bán cho nhà đầu tư, dự án hoàn thành thì giao lại cho ban quản lý và xem như hết trách nhiệm sau này. Việc kinh doanh chủ nhà phải tự xoay sở kiếm khách, giữ khách, dự án có dân cư đông sẽ buôn bán tốt, không thì ế ẩm. Ngay cả khi một dự án có đông dân cũng không thể đảm bảo mặt bằng nhà phố thương mại ở đây sẽ kinh doanh tốt nếu chủ nhà cứ phải tự làm tự vận hành.

Bà Trang cho rằng bất động sản thương mại phụ thuộc nhiều vào yếu tố quản lý vận hành. Trên thực tế các dự án nhà phố thương mại hiện nay rất ít có sự tham gia vận hành từ các đơn vị chuyên môn có kinh nghiệm bán lẻ. Việc tự vận hành khiến nhiều shophouse may mắn thì kinh doanh cho thuê được 3-5 năm còn không may phải chịu cảnh ế ẩm rồi bán đi với giá thấp hơn kỳ vọng chứ không làm gì khác được.

Bàn về câu chuyện vực dậy sức hút cho nhà phố thương mại, theo CEO Cushman&wakefield, thị trường này không phải thiếu nhu cầu, rất nhiều nhà bán lẻ muốn tham gia vào khai thác shophouse ở các đô thị lớn, nhưng không tìm thấy sản phẩm phù hợp. Các thương hiệu bán lẻ lớn cần mặt bằng rộng, có tính liên kết đủ phát triển mô hình kinh doanh kết hợp trải nghiệm. Nhưng các shophouse thì mỗi căn một chủ, mạnh ai nấy cho thuê.

Hành vi mua sắm của người tiêu dùng đã thay đổi, bên cạnh việc mua sắm thông thường, khách hàng thích sự trải nghiệm và giải trí cao. Nếu chỉ đơn thuần là một khu vực bán hàng rất khó để giữ khách hay tìm kiếm khách đến. Vì vậy, việc phát triển nhà phố thương mại ngay từ bước đầu cần có sự quy hoạch hướng đến khai thác nhu cầu thị trường , tập trung vào yếu tố quản lý vận hành thay vì chỉ làm để bán như hiện nay.

“Một khi giá trị thương mại của shophouse tăng lên, giá trị tài sản cũng sẽ theo đó mà tăng cao đúng với tiềm năng thực tế của loại hình này”, bà Trang nhấn mạnh.

Nguyên Tiêu